根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,开发商取得土地使用权证书并按约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上,即可依法转让土地使用权。但是转让土地使用权往往需要缴纳高昂的税费，同时受让方还需具备房地产开发资质，为了规避这些问题，转让方与收购方往往会通过收购房地产公司全部股权的形式完成土地使用权的转让，那么在转让方尚未达到《房地产管理法》规定的完成开发投资总额的百分之二十五以上时，通过转让公司全部股权的方式变相转让土地使用权的，股权转让合同是否有效呢？今天景山就同各位读者及粉丝朋友们探讨下这个问题。
法院查明的事实
2011年8月15日，王大志等三人（甲方）与刘洪（乙方）签订《股权转让合同》，约定三人将其在宏达公司的全部股权转让给乙方，该股权所对应的价值为宏达公司现有位于海口市某开发区114亩国有土地使用权，股权转让费为人民币19722万元。合同签订后10个工作日内，乙方打入王大志指定账号定金500万元；乙方负责在2011年9月15日前将剩余股权转让费打入三人指定的账户。甲方确认收到股权转让款后立即与乙方办理股权转让手续。
合同另约定：合同签订后，任何一方不得根本违约不履行本合同（不论何种理由，甲方超过约定5日不配合乙方办理股东过户手续的，视为根本违约。不论何种理由，乙方超过约定日期5日不向甲方支付股权转让款的，视为根本违约。但不可抗力或对方同意的除外）。如甲方中其中有人违约或乙方违约，则违约人支付给对方相应股权转让款的10%惩罚性违约金。甲乙方在合同签字并由山东胜利建设集团有限公司作为担保人加盖印鉴。
合同签订后，刘洪既未按约定支付500万元定金，也未支付其余股权转让款。
第一审程序
宏达公司原股东三人将刘洪起诉至人民法院，请求法院依法判令：刘洪与胜利公司连带支付违约金19722000元。
原告诉称：
三方与被告《股权转让合同》签订后，刘洪未按约定支付定金及其股权转让款项，并拒绝继续履行合同义务。因刘洪违约，根据合同第九条的约定，其应向三人支付违约金19722000元，胜利公司对此应承担连带责任。
被告刘洪辩称：
合同签订时，宏达公司并未完成开发投资总额的百分之二十五，该股权转让合同名为股权转让、实为土地使用权转让，属于以合法形式掩盖非法目的的典型，违反法律效力性、强制性规定，属于无效合同。
胜利公司辩称：
公司为刘洪支付股权转让款提供担保，但不包括支付违约金的责任。
法院认为：
案涉《股权转让合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。刘洪主张《股权转让合同》无效的理由不成立，原审法院不予采信。
案涉合同中的违约金条款系经双方当事人平等协商约定，该违约金条款合法有效，考虑到本案的具体情况以及除了刘洪不履行付款义务给王大志等三人造成的银行贷款利息损失外，三人不能提供有效证据证明其他损失的发生等情况，酌情裁量刘洪按照合同标的的4%向三人支付违约金7888800元。
第二审程序
一审判决后，两被告不服一审判决，以前述理由上诉至中级人民法院，请求撤销原审判决，改判案涉《股权转让合同》无效，两被告不承担违约责任。
二审法院经审理后，认为二上诉人的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。
景山说法
未达投资开发总额的25%转让土地使用权，以转让全部股权的形式变相转让土地使用权是否构成以合法形式掩盖非法目的而导致《股权转让合同》无效？
1、《物权法》第135条规定“建设用地使用权人依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”因此，即便受让方通过股权转让方式控股宏达公司进而对其名下土地进行实质运作，其目的亦不构成非法。
2、我国法律规定土地使用权可以依法转让，土地使用权转让之目的并不具有非法性，以股权转让之名而行土地交易之实也不为法律所禁止。
3、关于房地产法所规定的土地转让时应达到开发投资总额25%的规定是对于物权变动时设定的限制性条件，并不是认定土地转让效力的效力性强制性条款，即未达投资开发总额的25%而转让土地使用权的无法办理土地使用权变更登记，但不能以此否定土地使用权转让合同的效力，自然也不能认为未达投资开发总额的25%而转让土地使用权为非法目的。
综上，本案《股权转让合同》约定的是股权转让，各方对对股权转让款的数额、支付方式及转让双方当事人的权利义务等均进行了约定，符合我国公司法对于股权转让的规定，合同合法有效，双方应当履行的合同主要义务也分别是转让股权及支付股权转让款。宏达公司名下的土地权属并未发生变更，即便其客观上实现了在未达投资开发总额的25%的情况下土地使用权的“转让”，但不能以此认定《股权转让合同》是以合法形式掩盖非法目的。
作者：李景山
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