李某诉某物业公司房屋租赁合同纠纷

                                             郭桂林律师
    案情简介：
    泰安某物业有限公司与李某于2008年11月11日签订一份房屋租赁合同，双方约定：
    一、出租方为某物业公司，甲方，承租方为李某，乙方，物业公司将二楼一间商铺和一楼楼梯通道租给李某使用，一楼楼梯通道为有限租赁，即一楼楼梯通道为公共通道，乙方在保证不影响公共通道功能的前提下，合理使用通道空间。
    二、乙方租赁该房屋主要用于经营西餐、咖啡及相关餐饮业。
    三、租赁期限自2008年12月27日起至2013年12月26日，共5年。
    四、租金第1-2年为每年186600元，第3-4年为每年205200元，第5年为225720元，先交款后用房，一年一交。
    五、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同：未经甲方书面同意，部分或全部转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，未经甲方书面同意，改变本合同的租赁用途；利用承担房屋存放危险物品或进行违法活动；拖欠房租及各项费用累计20天或欠缴各项费用达一万元的。租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同：不能按时提供房屋，影响乙方正常经营使用；甲方不执行本合同规定的条款，不履行修缮或维修责任，导致乙方不能继续经营。
    六、租赁合同终止后，乙方应将承租楼房及配套设施、乙方装修之固定设备、设施及依附于房屋的装修按期无偿交还甲方。
    七、合同期内，如甲方单方解除合同，甲方应向乙方支付本合同剩余租期租金总额200%的违约金，并赔偿乙方的装修费用（按折旧后估值），甲方违约金及装修费用必须于乙方退出租赁3日内付给乙方。逾期未付，乙方有权向甲方每日收取违约及赔偿金总额5%的滞纳金。合同期内，如乙方单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同租赁租金总额200%的违约金，乙方投资的装修亦无偿、完好地交与甲方，乙方违约金必须于乙方退出租赁3日内付给甲方。逾期未付，甲方有权每日按违约赔偿金额的5%向乙方收取滞纳金。乙方未在规定日期缴纳租金、费用，甲方有权每日按年租金的5%向乙方收取滞纳金。
    物业公司与王某于2008年12月17日签订一份租赁合同，约定将三层四层租给王某用于经营娱乐项目，并在一楼电梯间安装电梯一部，一楼楼梯通道为公共通道，除引导指示和监控设施外，王某不得在楼梯间张贴、布置广告宣传画及经营性装饰物。物业公司在楼梯下提供消防控制室一间。合同签订后，王某与李某共用一个楼梯通行，并在一楼楼梯间安放消防控制箱。
    李某以此主张合同背景发生变化要求解除合同，争议发生后，物业公司与2012年7月将租给李某的房产锁门。后李某向泰安市泰山区人民法院提起诉讼，称物业公司将一楼通道租给王某使用后，王某经营的KTV每晚派出大量迎宾人员对楼梯通道进行独占式使用，侵害了自己对楼梯通道的使用权，KTV制造的噪音导致餐厅营业额急剧下降，无法营业，由于物业公司擅自改变合同背景，导致合同目的不能实现，请求判令：1、解除双方合同；2、支付违约金290700元，装修残值100000元。
    物业公司在诉讼过程中提起反诉称，同意解除合同，是基于李某的请求，而非擅自解除合同，不承担违约责任，考虑到李某的实际困难，不再追索违约赔偿，只要求其支付租金和水电费。
    案件争议焦点：
    物业公司同意王某使用一楼楼梯通道的行为是否侵犯了李某对一楼楼梯通道的有限使用权。
    承办过程：
    山东泰山蓝天律师事务所主任乔建奎律师接受物业公司的委托，代理了此案。乔律师经阅卷及调阅证据材料后发现，物业公司与李某、王某签订的两份租赁合同中，就一楼楼梯通道部分的使用权的约定，并不矛盾。物业公司与李某的租赁合同中已明确写明一楼是公共通道，王某的迎宾人员并不影响其作为公共通道的功能，消防控制箱是根据消防部门的要求设置，更是出于公共安全的考虑，不影响公共通道的正常使用，物业公司不存在违约行为，应驳回王某的诉讼请求。
    代理意见：
    一、本案不具有解除合同的约定事由。租赁合同约定了，只有物业公司不及时提供房屋影响李某正常经营使用，以及物业公司不按合同规定履行修缮或者维修责任导致不能继续经营的，李某才能够解除合同，物业公司并无上述违约行为。
    二、本案不存在解除合同的法定事由。李某提出物业公司擅自改变“合同背景”，构成违约导致合同目的不能实现，所以要求解除合同。首先，法律没有关于“合同背景”的规定，其次，物业公司没有将一楼楼梯通道租给王某独占使用，再次，李某不享有一楼楼梯通道的独占使用权。
李某与物业公司的租赁合同并未禁止物业公司将其他商铺租出用于经营KTV，法律也无禁止性规定，且王某经营的KTV自2008年12月17日营业至今已4年，李某从未提出过异议。
    因此，物业公司不存在违约行为，合同不能解除。
    三、李某要求的违约金、装修残值没有事实和法律依据，依法不能得到支持。
    首先，物业公司没有违约行为，合同不应解除，装修残值不应得到支持。其次，依据租赁合同的约定，李某要求违约金的条件是物业公司单方解除合同，物业公司并未要求解除合同，因此违约金不能得到支持。
    四、物业公司的反诉请求应该得到法律支持。李某未按照合同约定交纳租金、水电费，物业公司多次催缴仍未履行，构成根本违约，物业公司有权解除合同并要求李某支付租金、水电费及未履行期间应交租金200%的违约金，考虑到李某的困难，现只要求李某支付租金和水电费。
    审理过程：
    一审法院开庭审理后认为，原被告签订的房屋租赁合同系有效合同，原告起诉要求解除合同，被告同意解除，本院依法准予解除。物业公司与李某、王某签订的两份租赁合同并不冲突，王某改用和李某同一个楼梯通行并不违反公共通道的约定，王某在一楼楼梯间安放消防控制箱并不实际影响原告的有限租赁，原告以此主张合同背景发生变化，无事实依据。本案中，原告要求解除合同，被告同意解除，不属于合同约定的“被告单方解除合同”，因此原告以此要求被告支付原告违约金及装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
    判决：1、解除原被告于2008年11月11日签订的房屋租赁合同；2、李某腾退租赁房屋，交付给物业公司；3、李某支付被告物业公司实际占有房产期间的租金（按日租金562元计算，自欠缴之日起至实际腾退之日止）；4、李某支付被告物业公司水电费7089元；5，驳回李某的其他诉讼请求。
    判决作出后，双方均未提出上诉。
    简要点评：
    一、房屋作为大宗财产，无论对于出租人还是承租人来说都至关重要，是法律纠纷较多的环节，其租赁使用应当谨慎。房屋租赁合同订立阶段，应该有律师介入，只有把好合同订立关，才能减少纠纷产生。
    二、对房屋公共部分应做约定，避免出现无序使用、争夺使用权、无人管理等情况发生。
    三、约定有限租赁权时，应当谨慎。