在实际操作当中,以房抵债一般有两种操作模式:
第一种,双方签订以房抵债协议后,为履行该协议双方需再签订一份《房屋买卖合同》。此种模式下,双方需在以房抵债协议中明确约定,双方为办理房屋过户需另行签订《房屋买卖合同》,但双方的权利义务以以房抵债协议为准;
第二种,直接签订《房屋买卖合同》及补充协议,约定以发包人应付的工程款抵消承包人应付的购房款。
两种模式最大的区别在于:在发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续前,承包人能否据此排除发包人金钱债权另案的强制执行。
在第一种模式下,如发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续,承包人能否据此排除发包人金钱债权另案的强制执行一直存在争议。司法实践中,最高院的态度也有反复,目前主流观点是,发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续的,承包人不能据此排除发包人金钱债权另案的强制执行。
在第二种模式下,发包人的工程款支付义务与承包人的房屋价款支付义务可根据《合同法》第九十九条之规定相互抵消。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,承包人的房屋价款支付义务于抵消时已完成,原则上可排除发包人金钱债权另案的强制执行。