（一）效力

1、债务期限届满之前达成的以房抵债协议。对于债务期限届满之前达成的以房抵债协议，因违反《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，人民法院一般不予确认协议效力。此种情形在建工领域较少，本文不予讨论。

2、债务期限届满之后达成的以房抵债协议。此种情形在建工领域最为常见。对于债务期限届满之后达成的以房抵债协议，只要不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的，属合法有效。

（二）性质

对于债务清偿期届满后，发包人与承包人达成的以房抵债协议属于诺成性合同还是实践性合同的问题，司法实践中一直存在不同的认识，最高法院的裁判观点亦存在变化。2012年最高院以公报案例的形式确认以物抵债协议的性质为实践性合同，即：只有在动产已交付，不动产已过户登记的情况下，以物抵债协议才生效，在此之前以物抵债协议成立而未生效。

随着司法实践及司法观念的不断更新，2017年最高院发布的第15批指导性案例之72号案例将债务清偿期满后以物抵债协议确认为诺成性合同，即：该协议自协议约定的生效条件成就时生效，不再要求实际履行后生效。2017年最高法院以指导性案例的形式确定了以物抵债协议的性质为诺成性合同，则此后各级法院在审理以物抵债协议时应认定合同性质为诺成型合同而非实践性合同。

二、原债务消灭问题

（一）原债务是否消灭

1、如以房抵债协议明确约定原工程款债务消灭的，发包人欠付承包人的工程款债务消灭。

2、如以房抵债协议没有明确约定原工程款债务消灭的，因以房抵债协议产生的新债务和原工程款债务并存，两者均不消灭，承包人有权根据市场及自身情况择其一主张，即承包人既可以要求发包人履行以房抵债协议办理房屋所有权转移登记手续，也可以要求发包人支付原工程款金钱债务，但承包人只能择其一主张而不能两者均主张。在此情形下，如房屋价格上涨，承包人则倾向于要求发包人履行以房抵债协议办理过户；如房屋价格下跌，则承包人倾向于要求发包人履行原工程款金钱债务，而不主张房屋过户，这样的结果将导致发包人以房抵债的合同目的根本无法实现。如何选择完全取决于承包人，发包人则承担由于房屋价格波动因素所引发的全部风险。

（二）原债务消灭的时间点

对于原债务什么时候消灭，取决于以房抵债协议的约定，但不同的约定会导致不同的法律效果。

律师风险提示：

1、作为发包人，为达到以房抵债的目的，以房抵债协议需同时明确约定：

（1）以房抵债协议自协议签订之日起生效；

（2）以房屋抵顶工程款的原债务在协议生效时相应消灭。

2、作为承包人，在以房抵债协议中可选择其一：

（1）不约定原工程款债务是否消灭的问题（未约定则不消灭，保留选择权）；

（2）如须约定原工程款债务消灭的，则应约定以房屋抵顶工程款的原债务在办理完毕房屋所有权转移登记手续时消灭；或者约定以房抵债协议自办理完毕房屋所有权转移登记手续时生效。

在实际操作当中，以房抵债一般有两种操作模式：

第一种，双方签订以房抵债协议后，为履行该协议双方需再签订一份《房屋买卖合同》。此种模式下，双方需在以房抵债协议中明确约定，双方为办理房屋过户需另行签订《房屋买卖合同》，但双方的权利义务以以房抵债协议为准；

第二种，直接签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定以发包人应付的工程款抵消承包人应付的购房款。

两种模式最大的区别在于：在发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续前，承包人能否据此排除发包人金钱债权另案的强制执行。

在第一种模式下，如发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续，承包人能否据此排除发包人金钱债权另案的强制执行一直存在争议。司法实践中，最高院的态度也有反复，目前主流观点是，发包人未完成抵债房屋的所有权转移登记手续的，承包人不能据此排除发包人金钱债权另案的强制执行。

在第二种模式下，发包人的工程款支付义务与承包人的房屋价款支付义务可根据《合同法》第九十九条之规定相互抵消。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，承包人的房屋价款支付义务于抵消时已完成，原则上可排除发包人金钱债权另案的强制执行。