在商品经济交易过程中，双方当事人以签订的买卖合同的方式为双方之间签订的债权债务关系进行担保的，该条款效力如何？债权人应当如何实现担保物权？
广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案
（2013）民提字第135号
本案再审阶段首次肯定了签订房屋买卖合同并办理备案登记为债权进行“非典型担保”的效力，房屋买受人不能直接取得案涉不动产所有权，只能在房屋出让人不能按时归还借款的情况下，以适当的方式（如通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式）实现债权。
1、2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉美公司，买受人为杨伟鹏；53间商品房建筑面积共计1496.97平方米，商品房总额3340万元，买受人应于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应于2007年8月30日前，将商品房验收合格交付买受人使用。
2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能送达交房通知单的，由此产生的延期交房责任由买受人承担；出卖人应当在商品房交房使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人的商品房仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。
3、该合同签订当日，杨伟鹏并未向嘉美公司支付购房款340万元，而是将款直接支付给严欣等5人，该款的性质为借款，该款用于支付嘉美公司欠她们的债务。2007年6月28日嘉美公司多次向杨伟鹏三个不同的银行账户中汇款共计61.1万元的利息。
4、再审法院依法撤销广西壮族自治区高级人民法院（2011）桂民一终第18号民事判决；撤销广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2010）来民一初字第6号民事判决；驳回杨伟鹏的诉讼请求。一审案件受理费36978元、二审案件受理费36978元，均由杨伟鹏承担，该判决为终审判决。
双方当事人的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系？
再审法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款房，即可认定债权债务关系成立。
杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。
尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
总之，对于“名为商品房买卖实为民间借贷”构成与否的法律关系的判断，法院往往运用证据规则、经验法则和价值理念等对双方当事人权利义务之间的法律关系作出相应的判断，而非仅仅依靠双方所签订的协议名称及内容，原因在于，双方当事人真实意思表示为“借贷”，但是表现出来“买卖”，因此，并不以双方是否签订书面合同为判定借款担保法律关系的必须条件。本案名为商品房买卖实为借贷，法院根据双方当事人的意思表示以及所作出的行为和相应的证据将该种法律关系的性质认定为借款担保法律关系，该种法律关系在日常生活中并非典型的担保关系，根据相关的法律规定，债权人在实现担保物权上即可对设定的担保财产以拍卖或者变卖的方式受偿，从而维护自身的合法权益。
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